O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) apresentou em julho queda pelo quarto mês seguido. O índice calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), recuou 0,72%. No ano, o IGP-M acumula deflação (queda de preços) de 5,15%. Em 12 meses, a queda é de 7,72%.

O resultado mostra um comportamento de desinflação na economia brasileira. Em julho do ano passado, o IGP-M acumulado de 12 meses era positivo em 10,08%.

O IGP-M é a média aritmética ponderada de três índices de preços: Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), e revela o comportamento dos preços de produtos e serviços mais relevantes para produtor, consumidor e construção civil.

Influências

O resultado do IPA (-1,05%) foi o que mais pressionou para baixo o IGP-M de julho. “O IPA continua registrando deflação em seus principais grupos, movimento que permanece influenciando o resultado do IGP. No entanto, a intensidade destes movimentos está arrefecendo, pois importantes matérias-primas brutas começaram a registrar variações positivas ou menos negativas, como o minério de ferro (de -2,21% para 2,96%), os suínos (de -7,03% para 3,46%) e o milho (de -14,85% para -4,95%)”, detalha André Braz, coordenador da pesquisa.

O IPC variou 0,11% em julho. Quatro das oito classes de despesa pesquisadas apresentaram alta. A maior contribuição veio do grupo transportes - a variação passou de -1,68% para 0,70%. O item gasolina variou este mês 3,65%, depois de ter sido de -3% em junho.

O INCC variou 0,06% em julho, após alta de 0,85% no mês anterior.

O IGP-M é conhecido como inflação do aluguel, pois costuma ser utilizado para reajustar anualmente os contratos de moradia. O indicador também é utilizado como indexador de contratos de empresas de serviço, como energia elétrica, telefonia, educação e planos de saúde.

Em Salvador, um imóvel estimado em R$1.500, em março de 2022, atualmente pode ser alugado por R$1.711,80. O preço reflete a alta de 14,12% no acumulado de março de 2022 a março de 2023, de acordo com dados levantados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FipeZAP+), que acompanha o preço médio de locações de apartamentos prontos anunciados na internet. Nem mesmo a queda do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M/FGV), indicador que mede a inflação do aluguel e que registrou -2,17% no acumulado do último ano, deve garantir imóveis mais baratos. Diante da diferença de preço em desfavor do bolso do locatário, a alternativa encontrada por muitos é a busca por imóveis mais em conta para morar ou a renegociação de valores com os proprietários.

No caso da estudante Laiz Andrade, 23, a decisão foi de se mudar da kitnet em que morava no bairro da Federação. Sozinha, ela arcava com R$1.300 de aluguel e como solução, quando viu que o reajuste estava próximo, decidiu buscar outro imóvel e repartir o valor com mais uma pessoa. "Atualmente o aluguel é de R$2.000, mas eu divido. Eu não conseguia encontrar um aluguel acessível para pagar sozinha, então eu decidi dividir com mais uma amiga e talvez surja uma outra pessoa, então vai ficar mais em conta. O locador queria cobrar R$100 a mais, mas eu negociei e ficou por esse valor mesmo", conta.

Quando o aviso de que o aluguel seria reajustado chegou, já no início do ano, o estudante Anderson dos Santos, 24, se preparou para negociar o valor do imóvel onde vive há mais de um ano. Morador do bairro de Pernambués, ele conta que foi fácil explicar que não poderia arcar com a diferença de R$100, que elevaria o preço do aluguel para R$550, porque a proprietária era uma parente.

"Expliquei o meu ponto de vista sobre a situação. Eu acreditei que as condições da moradia tinham que melhorar também. Não haveria melhoria, eu continuaria tendo que arcar com a manutenção da casa, então faz diferença nesse sentido. E sendo ela uma pessoa da família, eu acreditei que deveria haver uma consideração em relação a cobrança, até porque esse foi um valor acordado inicialmente e que ela também achou justo. Cem reais fariam diferença para a conta de luz, água e reforma de outra casa", detalhou Anderson.

Assim como feito por Laiz e Anderson, a negociação é fortemente recomendada pelo advogado imobiliário e corretor de imóveis Moisés Gomes nos casos em que os reajustes não se baseiam na inflação. "A negociação é sempre bem-vinda na época do reajuste. Tem que haver a razoabilidade, a proporcionalidade e o senso humano na hora de negociar. Tendo em vista termos um judiciário abarrotado de ações judiciais e que são demoradas, as relações extrajudiciais estão sendo mais eficazes e mais céleres", afirma.

Para a corretora Dirlene Rocha, a prática recomendada pelo especialista já virou rotina. Ela relata que o condomínio em que trabalha costuma aplicar o reajuste pelo IGP-M, mas sempre concede descontos aos inquilinos quando o valor fica alto. “Um cliente com um imóvel alugado no Condomínio Máximo Club Residence, no bairro do Cabula, pagava o valor de R$2.200 com o condomínio e IPTU e ia passar a pagar R$.2800 devido ao aumento. Então, fechamos a negociação e chegamos ao valor de R$2.500 com as taxas”, conta.

Diretor de patrimônio e segundo vice-presidente do Creci-BA, José Alberto Oliveira também é corretor e proprietário da imobiliária José Alberto Imóveis e afirma que seu critério para a concessão de descontos no valor do reajuste da IGP-M é a análise de mercado. “Já renegociamos e já concedemos descontos várias vezes. Já cansamos de conceder 50% do valor do índice. Em alguns casos, nem reajustamos, porque analisamos se o valor do apartamento está dentro do mercado. Ou seja, perguntamos: se ele estivesse vago, ele alugaria por esse preço reajustado? Se concluímos que ele não alugaria, não aplicamos o índice”, esclarece.

Reflexos da pandemia

O aumento do aluguel de residências na capital baiana segue a tendência nacional, uma vez que, no Brasil, os aluguéis apresentaram alta de 17,18% entre março de 2022 e março de 2023, a maior desde 2011, ainda conforme a FipeZAP+. Ambos os aumentos, tanto o nacional quanto o local, são três vezes maiores do que a inflação oficial, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE), que é de 4,65%.

Segundo José Noel Silva, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), o aumento é facilmente explicado como reflexo da pandemia. “Muitos imóveis foram devolvidos aos proprietários na pandemia e, com isso, o valor do aluguel médio baixou porque passou a ter mais oferta. A partir de 2022, esse processo começou a se inverter porque as pessoas que entregaram o apartamento começaram a buscar outro apartamento para alugar, então aumentou a demanda. E a procura implica em aumento de preço, essa é a lei do mercado”, resume.

Presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes também é proprietário da imobiliária Kelsor Fernandes Imóveis e afirma que, por lá, os inquilinos procuram imóveis que sejam relativamente perto do trabalho, tenham uma estrutura confortável e segura para deixar o filho e seja perto da escola dos pequenos.

Dessa forma, seus contratos são mais longos e a renegociação do preço não é uma opção que costuma adotar porque os clientes são antigos e pagam valores de aluguel desatualizados. Ele aponta o contexto econômico e o contexto pandêmico como motivadores dessa realidade. “No Brasil primeiro teve uma recessão profunda, depois veio a pandemia e os aluguéis foram ficando com o preço defasado. Aqui na minha empresa a busca por renegociação não existe porque os preços estão desatualizados. Quando a pessoa fica querendo tentar renegociar, eu mostro isso”, diz.

A boa notícia para quem está com o contrato para vencer é a queda do índice IGP-M, que foi de -0,95% em abril. Apesar de não promover a diminuição dos preços, Noel Silva ressalta que o indicador é favorável para quem vai renovar o contrato e quer convencer o proprietário a não reajustar o valor.

“Quem está com contrato vigente está numa posição favorável, uma vez que o IGP-M está dando negativo. O proprietário, por outro lado, também não vai aplicar índice negativo porque fere o equilíbrio econômico do contrato. Portanto, nos contratos que estão vencendo ou vencidos, realmente a recomendação é negociar porque, se for trazer para a realidade atual de preços, a pessoa vai pagar muito mais caro”, reitera.

Confira dicas para a renegociação:

Estar munido de dados atualizados sobre o mercado imobiliário local;
Avaliar se o preço do imóvel está dentro do mercado;
Analisar as características do imóvel e comparar preços com as condições encontradas;
Evidenciar que é um bom pagador;
Expressar desejo de permanecer no imóvel a longo prazo;
Apontar o baixo crescimento do salário mínimo, que seria desproporcional à alta correção do índice utilizado para reajuste do aluguel;
Para quem mora em apartamento, argumentar sobre as altas taxas de reajuste do condomínio e pedir desconto;
Deixar claro que está considerando alugar outros imóveis;
Cobrar melhorias no imóvel como condição para o reajuste do aluguel;
Pedir intermediação de um corretor de imóveis.

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) registrou inflação de 4,2% em janeiro deste ano. Em dezembro de 2022, o indicador calculado pela Fundação Getulio Vargas havia tido uma deflação (queda de preços) de 1,19%.

Com isso, o Ivar acumulado em 12 meses passou de 8,25% em dezembro para 10,74% em janeiro. O índice é calculado com base na variação dos aluguéis cobrados nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Se em dezembro, as quatro capitais haviam tido deflação, em janeiro elas registraram inflação. Em São Paulo, a taxa passou de -1,06% em dezembro para 2,84% em janeiro, no Rio de Janeiro subiu de -2,41% para 1,45%, em Belo Horizonte foi de -0,46% para 0,72%, enquanto em Porto Alegre cresceu de -1,09% para 10,15%.

As taxas acumuladas em 12 meses subiram em três capitais: São Paulo (de 7,80% para 8,20%), Rio de Janeiro (de 8,34% para 8,51%) e Porto Alegre (de 7,15% para 16,79%).

Apenas Belo Horizonte teve queda na taxa: de 11,31% para 9,82%.